Vybavovanie hypotéky na vlastnú päsť?

09.máj 2019

Hypotéka je zložitý finančný produkt, s ktorým má osobnú skúsenosť mnoho Slovákov. Značná časť ľudí si myslí, že pri jej vybavovaní postačí navštíviť kamennú pobočku banky. Služby finančného sprostredkovateľa nevyhľadajú a rozhodnú sa vybaviť hypotéku na vlastnú päsť.

Prečo klienti nevyužívajú hypotekárneho špecialistu?

Vo všeobecnosti sa finančným sprostredkovateľom neverí a pri vybavovaní úverových produktov sa im ľudia vyhýbajú. Myslia si, že hypotéka vybavená na vlastnú päsť bude lacnejšia, pretože do nej nebude započítaná provízia sprostredkovateľa. Hypotekárny špecialista* dostáva samozrejme za sprostredkovanie províziu, ale tú vypláca banka zo svojho zisku, preto nemá v tomto smere na hypotéku žiaden vplyv. Niektorí klienti navštívia len svoju materskú banku v domnienke, že im poskytne výhodnejšiu hypotéku, ako keby ju riešili cez hypotekárneho špecialistu, no vôbec to tak nemusí byť.

Nie je banka ako banka

Banky majú rozličné pravidlá pri poskytovaní úverov. V jednej banke klientovi hypotéku poskytnú bez problémov, ďalšie dve ho môžu odmietnuť. Klient nepozná svoj profil, nevie posúdiť, ktorá banka mu úver poskytne (za akých podmienok) a ktorá nie. Preto sa klient pri vybavovaní hypotéky na vlastnú päsť môže dostať do začarovaného kruhu. Pri behaní po viacerých bankách nazbiera aj žiadosti, ktorým banka nevyhovie a tie sa dostanú ako negatívny záznam do úverového registra. Pri každej, aj zamietnutej žiadosti o hypotéku, sa žiadosť objaví v úverovom registri. Pokým sa klient dostane do tej správnej banky, je možné, že už ani tá mu hypotéku neposkytne, pretože sa stáva menej dôveryhodným.

Skúsený maklér spolupracuje s viacerými bankami a pozná ich produkty i podmienky, na základe ktorých úver poskytujú. Vyberie len jednu alebo dve banky, do ktorých žiadosť pošle. Urobí tak na základe posúdenia finančnej situácie klienta, pričom berie do úvahy množstvo faktorov, ktoré vstupujú do procesu schválenia hypotéky.

Faktory vplývajúce na schválenie hypotéky: výška príjmu, vek, rodinný stav, počet detí, vzdelanie, koľko klientov vstupuje do úverového vzťahu, ako dlho pracuje klient u daného zamestnávateľa, história firmy kde pracuje, či má klient inú nehnuteľnosť, DTI (pomer dlhu k ročným príjmom), LTV (hodnota úveru k založenej nehnuteľnosti), či úverová história klienta. Pri posudzovaní hypotéky okrem spomínaných faktorov banka počíta s potencionálne vyššou úrokovou sadzbou o 2 %, ide o tzv. stress test. Týmto si otestuje, či klient bude schopný splácať úver aj pri raste úrokov.

Príklad: Banka poskytuje klientovi hypotéku s úrokovou sadzbou 1,2 % (kde splátka predstavuje 350 €), k spomínanej úrokovej sadzbe však priráta +2 %, to znamená, že pri preverovaní klienta bude úroková sadzba 3,2 % (so splátkou 450 €). Teda na preverenie bonity klienta banka použije splátku s vyššou úrokovou sadzbou, teda v našom prípade 450 €.

Hypotéka s najnižším úrokom nemusí byť najlepšia

Pri hľadaní vhodnej hypotéky sa neodporúča zameriavať výlučne na výšku úrokovej sadzby. Veľmi dôležitá je RPMN. RPMN udáva percentá z dlžnej čiastky, ktoré je potrebné za hypotéku zaplatiť za obdobie jedného roka, vrátane správy hypotéky a ďalších nákladov s ňou spojených. Napríklad poplatky súvisiace s poskytnutím úveru, poplatok za úverový účet, poistenie úveru a pod.

Na výšku úrokovej sadzby má vplyv samozrejme aj doba fixácie. Čím je doba fixácie úrokovej sadzby dlhšia, tým je výška úrokovej sadzby vyššia, a naopak. Nízke úrokové sadzby sú často spojené s rôznymi poplatkami, ktoré klient sám môže opomenúť. Sú to poplatky za kataster, spracovanie hypotéky, poistenie úveru či za služby, ktoré mu v banke predajú, pričom ich vôbec nepotrebuje. Úrok teda môže byť nízky, ale pri zrátaní všetkých poplatkov aj nevýhodný.

V každej ponuke hypotekárny špecialista prepočíta všetky náklady spojené so získaním hypotéky a porovná ich s inými bankami. Hypotéka s najnižším úrokom nemusí byť pre klienta tá najvýhodnejšia.

Správny hypotekárny špecialista šetrí čas a peniaze

Nespornou výhodou pri vybavovaní hypotéky prostredníctvom sprostredkovateľa je ušetrenie množstva času. Ponuky je potrebné študovať a dôkladne porovnávať, čo si u „amatéra“ vyžaduje aj niekoľko dní. Hypotekárny špecialista je schopný porovnať ponuky niekoľkých bánk behom dňa. Vyberie pre klienta tie najvýhodnejšie a zároveň vie odhadnúť, na základe komplexného poznania finančnej situácie klienta, v ktorej banke môže byť úspešný.

Po výbere najvhodnejšieho produktu sa postará o všetko ostatné - komunikuje s bankou a s ostatnými stranami, následne riadi a rieši celý proces vybavenia hypotéky, čo ušetrí klientovi nemálo času. Následne spracuje žiadosť o úver, presne vie aké doklady budú na schválenie úveru potrebné a tak klient ide do banky až na podpis úverovej zmluvy. Špecialista nakoniec pomáha so všetkými papierovačkami, ktoré klienta čakajú, pomôže s vinkuláciou či poistením alebo s vybavením katastra. Niektoré banky to poskytujú ako službu pre klienta.

Pomoc pri výbere poistenia hypotéky

Nevyhnutnou podmienkou na poskytnutie hypotéky je poistenie zakladanej nehnuteľnosti. Väčšina bánk poskytuje toto poistenie spolu s hypotékou v spolupráci s konkrétnou poisťovňou. Obyčajní klienti už nemajú čas ani energiu na hľadanie najvýhodnejšieho poistenia a tak si väčšinou poistenie uzatvoria spolu s hypotékou v banke.

Podobne je to aj pri poistení úveru. Banky pri hypotéke ponúkajú aj poistenie úveru, aby v rôznych životných situáciách klienta, bolo splácanie úveru bezproblémové. Prinášajú balíky poistení, ktoré nie sú flexibilné, nedajú sa meniť a tak nemusia vyhovovať všetkým klientom. Sprostredkovateľ pomáha nielen pri výbere najvhodnejšieho poistenia nehnuteľnosti, ale aj poistenia úveru, aby bol klient dostatočne chránený. Do pozornosti vám dávame článok, kde sme sa podrobne venovali téme či poistenie úveru zvoliť v banke alebo nie.

*Hypotekárny špecialista - finančný sprostredkovateľ, ktorý sa špecializuje na hypotéky

Zdroje: https://www.hypokalkulacka.cz/hypoteky/331-5-duvodu-proc-vyuzit-sluzby-hypotecniho-maklere , http://www.resimefinance.cz/clanky/financni-gramotnost/proc-si-nechat-pomoci-s-vyrizenim-hypoteky-od-poradce.php , https://www.fingo.sk/blog/5-najvacsich-mytov-o-hypotekach/ , https://financniodbornici.sk/2019/02/24/preco-sa-neoplati-vybavovat-hypoteku-na-vlastnu-past/


Zaujíma Vás viac informácií o možnostiach spolupráce? Napíšte nám.

blueside@blueside.sk