ŠPECIÁL. Rozhovor s Romanom Staňom (VÚB banka)

04.júl 2017

Ako vnímate aktuálnu situáciu v hypotékach? 

Klienti chcú kupovať, celý trh rastie. Čo je pre sprostredkovateľov z pohľadu nového biznisu veľmi dobrá správa. Marec bol veľmi silný v predaji, fungoval strach, že hypotéky budú nedostupnejšie vzhľadom na nové obmedzenia zo strany NBS. V apríli bol mierny pokles nových hypoték (predzásoba v marci), máj bol ale opäť veľmi silný v predaji hypoték vo VÚB. 

Prečo prichádza NBS s opatreniami a budú nasledovať ďalšie? 

NBS chce sprísnením podmienok zabrániť prehriatiu trhu a problémom so splácaním, ktoré by mohli mať ľudia kupujúci nehnuteľnosti bez vlastných zdrojov, napr. pri náraste úrokových sadzieb alebo v dobe stúpajúcej nezamestnanosti, čo je logické a správne. 

Budú teda hypotéky nedostupnejšie? 

Ako príklad by som dal porovnanie nášho trhu s českým. Aké má aktuálne možnosti český klient, ak chce hypotéku? Česká národná banka tvrdo obmedzila hypotéky. Cieľom je, aby sa ľudia nezadlžovali nad únosnú mieru. Za posledný rok je to už tretie obmedzenie hypoték v Čechách. Napriek tomu mali naši susedia v minulom mesiaci historicky najvyšší predaj. Pritom sú LTV limity v Čechách tvrdšie ako u nás. Tamojšie banky od apríla 2017 nesmú podľa doporučenia ČNB poskytovať hypotéky nad 90% LTV (u nás je možnosť mať 10% klientov nad 90% LTV) a medzi 80% až 90% LTV môžu poskytnúť max. 15% hypoték. 

Sú naše kritériá teda "mäkšie"?

U nás budú limity LTV od 1.7.2017 nasledovné: nad 80% LTV budú môcť banky poskytnúť max. 40% produkcie, z toho nad 90% LTV max. 10% hypoték. 

Budú v Čechách nasledovať ďalšie obmedzenia hypoték? 

Áno, ČNB otvorene hovorí o zavedení ďalších maximálnych hraníc: 

  • v maximálnom pomere výšky úveru a ceny nehnuteľnosti
  • v maximálnom pomere výšky úveru a čistého ročného príjmu klienta
  • v maximálnom pomere výšky mesačnej splátky úveru a čistého mesačného príjmu klienta

Jasné sú aj konkrétne parametre, že veľkosť celkových dlhov klienta by nemala prekročiť 8 násobok ročného príjmu žiadateľa o úver (ukazovateľ označovaný ako Debt to Income, t.j. DTI) a celková výška všetkých úverov klienta by nemala prekročiť 40% jeho príjmu (ukazovateľ Debt Service to Income, t.j. DSTI). Regulácia sa tak zameriava aj na spotrebiteľské úvery. Banky tak musia overovať u klienta, ktorý už má hypotéku, či by ho kombinácia úverov nepreúverovala (bežné riešenie na trhu, kedy klienti kombinovali hypotéky so spotrebnými úvermi alebo zo stavebnej sporiteľne). 

Sú teda hypotéky na Slovensku relatívne dostupné? 

Myslím si, že o skratkách DTI a DSTI budeme počuť aj u nás. Zároveň naše banky musia tiež plniť LTV limity, čo môže smerovať potencionálne k zdražovaniu hypoték nad 90% LTV, ale aj nad 80% LTV, podľa toho ako ktorá banka bude na tom s limitmi. 

Čo nás čaká v najbližších týždňoch a mesiacoch na Slovensku v tejto oblasti? 

Klienti chcú kupovať, banky a sprostredkovatelia chcú predávať, regulátor bude potencionálne ešte prísnejší. Spoločne ale máme cieľ totožný. Chceme zdravý hypotekárny trh a finančne stabilných klientov. Bude platiť pravidlo, že klienti ktorí žiadajú o hypotéku majú aspoň z časti vlastné nasporené zdroje a zároveň disponujú finančnou rezervou na splácanie hypotéky v prípade poklesu príjmu alebo zvýšenia úrokových sadzieb. 

Ako sa na to pripravuje VÚB? 

Naši partneri - sprostredkovatelia za dlhé roky spolupráce veľmi dobre vedia, že VÚB je v tejto oblasti asi najstriktnejšia banka na trhu a veľmi prísno si sleduje supervízie nehnuteľností, maximálne LTV a podobne. Napriek tomu alebo práve vďaka tomu predávame cez sprostredkovateľské siete najviac hypoték na trhu, t.j. sme banka č.1 v hypotékach. Sme pre Vás partnerom, u väčšiny sprostredkovateľských firiem sme banka č.1 nielen za rok 2016 ale aj v roku 2017 a kontinuálne podporujeme túto pozíciu. Aktuálne úrokové sadzby od 1,39% považujem za veľmi atraktívne, stále sa vo VÚB dá dosiahnuť aj požadovaná výška úveru, skúsenosti z podobného českého trhu ale hovoria, že hypotéky budú nedostupnejšie aj na Slovensku. Koľko máme dovtedy času, sa neodvážim tvrdiť. 

Ďakujeme za rozhovor. 

Martin Murín, produktový manažér pre bankové produkty BLUESIDE, a. s.


Zaujíma Vás viac informácií o možnostiach spolupráce? Napíšte nám.

blueside@blueside.sk